自分一新

不動産投資を始める前に理解すべき3つの「ゲームのルール」の二つ目です。

時間を味方につけるとは？

ルール 1で書いたように、区分投資は一般に、銀行などの金融機関から区分の購入費用の全額を借り入れ、その借入金で不動産投資会社から区分を購入し、その区分に入居してくれた貸借人から家賃を得る、という形をとります。ミソは「全額を借り入れる」というところ。

ルール 3でも触れますが、区分投資というのは他の投資物、例えば株式などと異なり投資に必要な費用の全額を銀行から借り入れて始めることができます。

株投資をやりたいからと言って銀行がお金を貸してはくれませんが、区分投資であれば区分購入費用の全額を貸してくれるのです。すごいですよね。これは区分自体に資産価値があり、それが担保になるからです。

投資家は借入金を毎月の家賃でコツコツと返済していき、銀行はその間金利で稼ぎ続けます。毎月の返済額が家賃収入を下回っている限りwin-winな投資商品設計ですね。

そして時が過ぎ、全額返済すると、その区分は晴れて投資家のものになります。「（無債の）資産を手に入れた」瞬間ですね。それ以降は毎月の家賃収入全額が投資家の手に残ることになりますし、売却すれば売却益の全てが投資家のものです。

区分購入費用の全額を銀行から借りて、その全額を利子込みで入居者からの家賃で支払い、返済期間という長い時間をかけて自分のものにしていく。これが「時間を味方につけて資産を創る」という意味で、区分投資のゴールの一つの形といえます。

このように、現在の区分投資は短期間での売買を繰り返して売却益を狙うゲームではありません。かつて日本がバブル経済と呼ばれていた時代には短期売買で売却益を狙うゲームが可能だったようですが、そんなに激しく物価が上昇しない今の時代ではもう不可能なのです。

一方、バブル時代とは違い、今の強みは超がつくほどの低金利が何年も続く状態にあるというところです。この強みを活かして、低金利で銀行から融資を受けて区分を購入することで、銀行への返済額よりも家賃収入の方が多くなり手残りを作れる（キャッシュフローがプラスになる）投資設計を行います。

毎月のキャッシュフローがプラスですから時間がかかっても資金的な問題は発生しません。そして時間をかけてゆっくりと自分の資産に変えていくのが今の時代の区分投資なのです。

時間を味方につけるメリットを最大限に活かす

さて、ここから一つの事実が明らかになります。時間を味方につけるには、区分投資を開始する時点を人生のできるだけ早い時点に持ってきた方がいい、ということです。

金利を抑えるには返済期間をできるだけ長期にするのが鉄則です。借入金額と借入時期が同じであれば、20年返済と30年返済では、通常は30年返済の方が金利が低いのです。ですから、毎月のキャッシュフローをプラスにする設計を実現するために、通常は返済期間をできるだけ長期に設定します。

しかし30年返済だと自分の資産になるまでにかかる時間は20年返済に比べて10年遅くなります。それでも旨みを得るためには、できるだけ元気に長生きするか、できるだけ早く始めるか、あるいはその両方か、ということですね。

長生きする努力は当然するとしても、病気、事故、など自分で制御しきれない部分もあります。一方、区分投資を始める時期は自分の判断で決めることができますよね。

ルール 1でも述べましたが、区分投資において「買った後どうなるのか？」は区分購入というスタート時点でほぼ決まってしまいます。買った後で自分で制御できる要素は入居者入れ替わりのタイミングで家賃を上げる努力をするくらいのものです。

だからこそ、購入前に自分で制御できる要素をできるだけ多く見つけ出し、それらを自分にとって有利なものにする努力を払うことが区分投資においては大変重要になります。区分投資を開始する時点は間違いなく「自分で制御できる要素」の一つです。

時代背景が変わればゲームのルールも変わるというのは上で触れたとおりですが、この先もう何十年かは現在のゲームのルールが適用できそうだなと考えるのであれば、できるだけ早期に始めるべきです。それが「時間を味方にする」メリットを最大限に引き出すことに繋がります。

ゲームのルールの①と③はこちらです。